Правовое поле для ИЖС остается нечетким: как эскроу влияет на рынок индивидуального домостроения

Механизм использования эскроу-счетов в индивидуальном домостроении начинает внедряться, но его применение ограничено случаями договоров подряда и льготной ипотеки, так как он существенно повышает стоимость дома. Большинство крупных застройщиков предпочитают строить за собственные средства и продавать готовое жилье.

По данным Артура Хафизова, генерального директора ООО «Маленький Токио», на начало 2026 года в России около 6,9 тысячи подрядчиков применяют эскроу-механизм, заключив более 23 тысяч договоров на строительство домов общей площадью 2,5 млн кв. м. Однако это лишь малая часть рынка, учитывая, что в 2025 году по ИЖС было построено более 63 млн кв. м.

Стоимость домов при использовании эскроу растет из-за необходимости привлечения банковского проектного финансирования, начисления процентов и дополнительных расходов на сопровождение сделок. Это делает такие предложения на 30% дороже по сравнению с продажей готовых домов.

Несмотря на опасения о потребительском экстремизме, массовых конфликтов и шантажа со стороны покупателей не возникло. Однако нелегальные застройщики, ранее легализованные, ушли в тень и работают без договоров, что несет значительные риски для заказчиков.

Одной из главных проблем эксперты называют отсутствие обязательных стандартов для приемки домов и контроля строительства в ИЖС. Проектная документация часто неполная, а институт строительного контроля отсутствует. Для повышения прозрачности рекомендуется привлекать технический надзор с начала строительства.

Специалисты также отмечают, что видеозапись процесса строительства и цифровой контроль качества могут повысить доверие покупателей, хотя это увеличивает себестоимость строительства.

Эксперты ожидают в 2026 году стабильности на рынке ИЖС с осторожным ростом, зависящим от снижения ключевой ставки ЦБ и экономической ситуации. Рекомендуется аккуратно планировать финансы и накапливать резервы.